隨著台灣城市建築日趨老化，政府積極推動都市更新（以下簡稱「都更」）、危老重建（以下簡稱「危老」）等重建政策，藉以改善居住環境與都市景觀、提高建築結構安全及防災機能、促進都市土地的有效利用並帶動都市發展。惟參與重建計畫的民眾與地主常面臨一連串法律與稅務問題，特別是如何選擇適當重建模式、是否應提前贈與不動產給子女、權利變換機制下的房地分配與稅負安排等，皆攸關個人整體財務規劃與家族財產傳承。

　　本文將從法律與稅務雙重角度出發，系統性分析三種常見重建方案的異同，並結合實務案例，說明參與重建前後的稅負重點與注意事項，以利在複雜的都更問題中做出最適合自己的選擇。
 

一、三種重建方式比較：都更、危老與一般合建

　　目前我國常見的重建方式可分為三大類：一為依《都市更新條例》進行的都更程序；二為根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》辦理的危老重建；三則為合建方式，一般最常見的合建態樣就是由建商與地主簽訂合建契約進行合作。

（一）審查流程與時程

　　都市更新需經過繁瑣的行政程序與核定，時程可能長達2至10年；危老重建則因程序簡化，最快30天即可核准；一般合建則係回歸依建管法令辦理相關申請程序。

（二）基地條件與容積獎勵

　　都更需500平方公尺以上基地，危老則無面積限制，一般合建則需符合都市計劃與建管法令規定的面積。容積獎勵方面，都更可享「法定基準容積1.5倍」或「原建物容積加0.3倍法定容積」；危老略低，約為法定基準容積1.3倍；合建則幾乎無法享有容積獎勵。

（三）申請同意門檻與申請期限

　　都更採多數決：自行申請更新需要80%以上之所有權人同意、政府劃定更新地區需75%以上之所有權人同意；危老與一般合建皆須全體所有權人同意。申請期限方面，危老重建需於民國116年5月31日前提出申請，其餘兩者無申請期限的限制。

（四）稅賦減免與房屋分配方式

　　都更包括地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅的稅負都有減免的規定；危老就地價稅、房屋稅有減免之規定，一般合建原則上無優惠。針對房屋的分配方式，都更有「權利變換」或「協議合建」兩種方式，採危老或合建則透過地主間或建商與地主間協議決定房屋的分配方式。

二、「權利變換」機制

　　「權利變換」是都市更新中獨有的土地與建物分配方式。更新單元內重建區段之土地或建物所有權人、他項權利人、實施者或出資人，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建物或權利金。簡言之，即依參與者於更新前的「權利價值比例」，分配更新後的建物與土地。

（一）權利變換流程
 

1. 由不動產估價師評估更新前每位參與者的權利價值。
    

2. 核定總更新成本，按權利價值比例由各參與者分攤。
    

3. 評估更新後總資產，並依權利價值比例分配。
    

4. 各參與者依應分配之價值選擇相應價值之房地，如不足或超出權值，則以差額補償或支付。
    

（二）實例說明

　　甲地主更新前資產經估價為1200萬元，占總權利比率1.5%。而更新總成本10億元，甲按1.5%需負擔成本1500萬元；更新後總價值達25億元，甲按1.5%可分得3750萬元，扣除成本1500萬元後淨得2250萬元，甲如選擇價值2150萬元之房屋與車位，另可領取現金100萬元之補償金。

三、重建前贈與子女的稅負考量

　　許多屋主在參與重建前會考慮是否將房產贈與子女，目的在於提前完成財產傳承並節省未來的遺產稅。不過，這樣的做法有可能導致不利的稅務後果。

（一）事先贈與的優點

　　首先，可以善用每人每年244萬元的贈與免稅額，降低稅負。若於重建前完成贈與，得以避免重建後房產升值導致的遺產稅基上升。另可避免未來遺產分配爭議，提前完成家族資產規劃。

（二）潛在風險

　　贈與時即須繳納土地增值稅，且無法適用自用住宅稅率10%的優惠。子女未來出售該房產時，將以贈與時房地現值為成本，導致課稅所得被放大，稅負提高。且贈與後父母喪失對不動產主導權。

（三）案例比較

　　案例1（贈與後參與重建）：某甲於2008年購屋1800萬元、土地公告現值250萬元，2022年將公寓贈與其子某乙，贈與時土地公告現值400萬元，房屋評定現值100萬元。某乙於2023年參與重建，並於2025年完工後出售所分回之房地，售價8000萬元。此案例將產生土地增值稅、贈與稅及所得稅，總稅負高達1555萬6千元，計算式如下：
 

1. 贈與時土地增值稅：(400萬元-250萬元)x 20%＝30萬元
    

2. 贈與稅：(土地公告現值400萬元+房屋評定100萬元-免稅額244萬元)x10%＝25.6萬元
    

3. 房地合一所得稅：(8000萬元-400萬元-100萬元)x20%＝1500萬元
   （註：重建後首次出售，持有期間在5年以內，適用房地合一所得稅優惠稅率20%，持有成本依贈與時之土地公告現值與房屋評定現值計算）
    
4. 總稅負：30萬元＋25.6萬元＋1500萬元＝1555.6萬元

　　案例2（自行持有至出售）：某丙於2009年購屋1800萬元、土地公告現值250萬元，自行持有於2023年參與重建，而於2025年完工時土地公告現值450萬元（建設公司開立房屋發票金額1500萬元，房屋與土地比例為1：3），某丙於取得房地後出售8000萬元。此案例產生土地增值稅及所得稅，總稅負為115萬元（計算式如下）。
 

1. 出售時土地增值稅：( 450萬元- 250萬元 ) x 20%＝40萬元
    

2. 房地合一所得稅：【(8000 萬元x 1/4) - 1500 萬元】x 15%＝75萬元
   （註：因於2009年購得房地，土地部分適用舊制免所得稅，故僅有房屋部分計算房地合一所得稅，由於房地比1：3，所以房屋出售金額以2000萬計算）
    
3. 總稅負：40萬元＋75萬元＝115萬元

結論：由以上兩個案例比較可知，若重建後有出售計畫，重建前贈與反而導致稅負上升，並非最佳策略。

四、結語

　　都市更新不僅是城市發展的重要政策，更是關乎個人與家庭「居住」的重大抉擇。選擇何種重建方式、何時移轉產權、如何處理分配與出售，由上述案例可知，所有權人應建立在對相關法律與稅務充分理解的基礎上，才能進行合理之判斷。建議有意參與重建之所有權人應及早尋求專業律師、會計師或都市更新顧問的協助，方能在都市重建浪潮中，確保財產價值最大化、稅負最小化與家族利益的長遠規劃。