建業法律事務所電子報 第104期『外國人繼承我國不動產登記實務簡析』

壹、全球化背景下的遺產繼承課題

　　隨著民眾跨境遷徙與移民歸化取得外國籍的常態化，我國國民同時取得外國國籍的情況已屬多見，這類國民於人生的歷程中，勢將面臨其在臺灣的親屬（如父母）過世後，應如何繼承遺產的議題。依我國《國籍法》第2條第1項的規定，當父或母其一人具為中華民國國民，則其子女自然而然地便取得中華民國國籍，而若該子女同時具有第二國國籍身分，則其即屬具有雙重國籍者。當父母過世，該繼承人（指具有雙重國籍之子女，惟長時間於海外生活，並未申辦我國身分證件者）是否能順利地繼承被繼承人（如父或母）在臺灣的不動產，便涉及我國《土地法》關於外國人取得土地權利之平等互惠、用途限制規定及行政審查等複雜程序。
 

貳、平等互惠原則

　　按《土地法》第18條規定：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」是以，外國人欲在我國取得或設定土地權利，首先必須視該外國是否准許我國人民於其國內取得或設定土地之權利，若是，則該外國人初步可於我國取得或設定有關土地的權利，此即為《土地法》第18條所稱之「平等互惠原則」。

　　例如，繼承人A具我國及加拿大國籍，惟其長時間生活於加拿大，並未取得我國之身分證，今遇其母不幸過世，繼承人A欲以加拿大人此一身分繼承其母遺留於台灣的不動產，對此，依《土地法》第18條「平等互惠原則」之規定，應先參照我國內政部發布之「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，確認加拿大（各省）乃屬「完全平等互惠之國家」，基於此一前提，只要欲繼承之不動產標的本身的性質並無其他限制條件，繼承人A應能以加拿大人之身分繼承其母遺於臺灣之不動產。
 

參、標的物之特殊限制與限期處分義務

　　為維護國土安全與資源完整，我國《土地法》第17條明確列舉林地、漁地、礦地、水源地及要塞軍備區域等七大類土地，嚴禁移轉、設定負擔或租賃予外國人。簡言之，並非所有我國土地均能任由外國人取得所有權。是以，如非屬上開七大類土地，則凡符合《土地法》第18條「平等互惠原則」之外國人者，即能享有在我國取得不動產所有權之權利。

　　值得注意的是，《土地法》第20條針對因「繼承」此種非意定取得之行為，採取較為溫和的例外處置規定。詳言之，外國人因繼承取得前述七大類限制類別之土地時，法律例外允許其辦理繼承登記，惟另外課予外國繼承人必須「限期出售」的義務，即其應於完成繼承登記完畢之日起，三年內出售該限制類別之土地予本國人。倘若逾期未處理，則將由地政機關移請國有財產署對該土地進行公開標售，此一規定旨在平衡私權保障與國家對特殊土地之管制。
 

肆、提醒跨境文書之操作及審查程序之不確定性

　　外國人辦理繼承登記之實務流程中，最耗費成本與時間者莫過於跨境文書之驗證。所有涉及身分與遺產分配協議之重要文件，包含外國護照、出生證明、繼承系統表及遺產分割協議書等，均須經我國駐外館處驗證，並檢附中譯本。

　　此外，在繼承登記之實務，常見外國繼承人不克親自返台處理，而透過授權書委由本國人辦理之情形。該授權書除亦須經驗證及翻譯之程序外，授權書之內容亦必須嚴謹且具體，除須載明土地及建物座落位置標示，若後續有處分資產之規劃，於該授權書上務必明確載記乃授權「辦理買賣」事項，以確保授權範圍得以通過地政機關之實質個案審核。
 

伍、繼承後之資產運用與高標準行政審查

　　完成上述的不動產繼承登記僅是取得不動產所有權之第一道程序，若外國繼承人欲進一步處分該不動產，相較於我國國民之買賣不動產案件以觀，涉及外國人之不動產交易常需跨部會的開會審議，因此需要較長的審查期，通常約莫為14個工作天，且審查機關的層級可能自地方政府提升至中央之內政部層級。

　　此外，針對特定敏感區域之土地，地政機關尚須函詢國防部設管單位，進行實質的國安審視。此種行政審查之不確定性，正是外國繼承人在進行資產繼承管理規劃時，必須先行預留的時間成本。

陸、專業評估之必要性

　　綜上所述，外國人繼承我國不動產涉及平等互惠、土地用途限制及行政審查等多重法治關卡。在實務上，法令的嫻熟運用與對於機關審查之掌握為能否高效率地完成登記之兩大關鍵。本文建議外國繼承人於開始繼承之際，即應委請專業人士（例如律師或地政士）就相關程序及法令進行通盤且專業的檢視，並就跨境文書及授權書內容精準草擬，方能確保順利辦理跨境繼承登記。